El mercado inmobiliario de la Ciudad de México dejó atrás el comportamiento extraordinario que experimentó tras la pandemia para entrar en una nueva etapa de mayor estabilidad. Sin embargo, lejos de representar una desaceleración, este nuevo ciclo está revelando un fenómeno que comienza a transformar las decisiones de compradores, desarrolladores e inversionistas: la oferta de vivienda se está agotando mientras la demanda mantiene un ritmo sostenido.
El resultado es un mercado con inventarios cada vez más limitados, precios que continúan creciendo, rentas al alza y corredores urbanos que concentran cada vez más el interés de quienes buscan vivir o invertir en la capital.
Estas fueron algunas de las principales conclusiones compartidas durante el webinar “Mercado inmobiliario en CDMX: Claves del primer semestre y expectativas para el segundo”, organizado por University Tower®, donde Justino Moreno, Head of Accumin Intelligence México, y Enrique Téllez, Co-Director de desarrolladora del parque®, analizaron el comportamiento del sector a partir de los principales indicadores del mercado residencial.
“Hoy el mercado ya no vive los picos de crecimiento que observamos entre 2023 y parte de 2024, pero eso no significa una pérdida de dinamismo. Lo que vemos es una estabilización sobre niveles históricamente altos, muy similares a los registrados después de la pandemia, lo que confirma que la demanda sigue siendo sólida”, explicó Justino Moreno.
Aunque durante el segundo trimestre de 2026 se comercializaron poco más de 5,100 viviendas verticales en la Zona Metropolitana del Valle de México, prácticamente el mismo volumen observado un año antes, el dato que preocupa —y al mismo tiempo genera oportunidades— es otro: cada trimestre hay menos vivienda disponible.
La CDMX cuenta actualmente con 18,817 unidades en inventario, una cifra que mantiene una tendencia descendente desde finales de 2024. A pesar de que durante el primer trimestre ingresaron 72 nuevos desarrollos, este ritmo continúa siendo insuficiente para compensar la velocidad con la que se absorbe la oferta existente.
Para Enrique Téllez, esta situación marca un punto de inflexión para el mercado. “Estamos viendo una combinación muy interesante: menos inventario, menos meses de disponibilidad y una demanda que no desaparece. Cuando eso ocurre, el mercado comienza a generar oportunidades importantes para quienes buscan construir patrimonio a largo plazo”.
Y es que hace apenas ocho años la Ciudad de México registraba cerca de 1,600 proyectos activos; hoy la cifra ronda los 770. Además, la mayor parte de los nuevos desarrollos corresponde a edificios pequeños, generalmente de entre 10 y 40 departamentos, debido a que los tiempos para obtener permisos de construcción de proyectos de gran escala pueden extenderse hasta tres años.
Otro indicador confirma que el mercado mantiene fundamentos sólidos. El precio promedio de la vivienda vertical en la capital alcanzó los 78,400 pesos por metro cuadrado, con un crecimiento anual cercano al 8%, mientras que en municipios del poniente del Estado de México los incrementos continúan incluso en doble dígito.
Para Moreno, esta evolución responde menos a un fenómeno especulativo y más a una corrección natural del mercado. “Los desarrolladores mantuvieron sus precios prácticamente congelados en pandemia, mientras los costos de construcción aumentaban. Hoy vemos un ajuste más sano, donde el crecimiento de los precios refleja la realidad del mercado y no un incremento desproporcionado”, señaló.
Si existe una zona que resume el comportamiento del mercado durante este primer semestre es la alcaldía Cuauhtémoc.
Con 935 unidades vendidas, recuperó el primer lugar en desplazamiento de vivienda nueva, desplazando a Benito Juárez como el principal mercado residencial de la capital. La combinación de conectividad, oferta cultural, servicios, centros de trabajo y vida urbana ha convertido nuevamente a esta demarcación en el epicentro de la demanda habitacional.
Dentro de la alcaldía, corredores como Reforma, Roma y Condesa continúan fortaleciendo su atractivo tanto para quienes desean vivir en estas zonas como para inversionistas que buscan activos con alta capacidad de generación de valor.
“Actualmente, las personas privilegian la cercanía y la ubicación. Quieren reducir tiempos de traslado, vivir cerca del trabajo, tener servicios caminando y formar parte de una vida urbana mucho más activa. Ese cambio de hábitos está impulsando nuevamente a corredores como Reforma”, sostuvo Téllez.
Si la reducción del inventario ya está impactando las ventas, el mercado de arrendamiento comienza a mostrarlo con mayor claridad.
Las rentas tradicionales dentro del corredor Reforma mantienen incrementos superiores al 20% anual, mientras que el segmento institucional o multifamily registra niveles de ocupación cercanos al 94%, reflejando una demanda que continúa creciendo impulsada por profesionistas, empresas y nuevos residentes que privilegian la flexibilidad y la ubicación.
Para Enrique Téllez, el mensaje es claro: “Hay muy pocos mercados capaces de sostener crecimientos de renta superiores al 20%. La explicación es sencilla: cada vez hay más personas que quieren vivir en estas zonas y menos producto disponible. Esa ecuación fortalece el potencial de rentabilidad para quienes invierten hoy”.
Los especialistas coincidieron en que el segundo semestre estará marcado por un reto fundamental: incrementar la generación de nuevos desarrollos para evitar que la reducción del inventario continúe presionando el mercado.
Mientras eso ocurre, consideran que la Ciudad de México —y particularmente corredores consolidados como Reforma— seguirán ofreciendo condiciones favorables para quienes buscan adquirir un activo patrimonial con perspectivas de apreciación y generación de ingresos.
“La CDMX conserva los fundamentos que hacen fuerte a un mercado inmobiliario: una demanda constante, precios que siguen creciendo de manera ordenada y una oferta que empieza a ser insuficiente. Si el desarrollo de nuevos proyectos logra acelerar su ritmo, el mercado tiene condiciones para mantener un desempeño sólido durante la segunda mitad del año y consolidarse como uno de los destinos de inversión más atractivos del país”, señaló Moreno a manera de conclusión.
“La Ciudad de México sigue siendo el mercado inmobiliario más importante del país. Hay oportunidades en prácticamente todos los segmentos, pero Reforma es una de las grandes joyas inmobiliarias de la capital. Quien invierte en un corredor consolidado difícilmente se arrepiente; al contrario, suele encontrar rendimientos muy competitivos a mediano y largo plazo”, concluyó Enrique Téllez.
La charla completa se puede ver en: https://youtu.be/2zo2PJSjTRY
